LMNP 2025 : la fiscalité du loueur meublé non professionnel expliquée

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s'applique aux propriétaires qui louent des logements meublés et dont les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50% de leurs revenus totaux.

Contrairement à la location nue (revenus fonciers), les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Micro-BIC ou régime réel ?

Micro-BIC

Accessible si vos recettes ne dépassent pas 77 700 €. L'administration applique un abattement de 50% sur vos recettes (71% pour les meublés de tourisme classés). Simple mais forfaitaire.

Régime réel simplifié

Obligatoire au-delà de 77 700 €, mais activable sur option en dessous. Vous pouvez déduire :

• Toutes les charges réelles (intérêts, charges de copropriété, assurances, entretien...)
• L'amortissement du bien et du mobilier — c'est l'avantage majeur du LMNP

L'amortissement : l'arme secrète du LMNP

En régime réel LMNP, vous pouvez amortir :

• Le bâti : généralement sur 25 à 30 ans (3,5 à 4% par an)
• Les travaux : sur leur durée de vie estimée
• Le mobilier et les équipements : sur 5 à 10 ans

Pour un appartement acheté 200 000 € (dont 180 000 € de bâti), l'amortissement annuel peut atteindre 6 000 à 7 200 €. Si vos loyers annuels sont de 9 000 €, votre résultat imposable peut être réduit à quasi-zéro !

Exemple chiffré

Appartement meublé, loyers annuels : 10 000 €

• Charges réelles : 2 500 €
• Amortissement bien : 6 000 €
• Résultat net : 10 000 - 2 500 - 6 000 = 1 500 € imposable (au lieu de 5 000 € en micro-BIC)

La déclaration LMNP

En micro-BIC : cases 5ND (régime micro, revenus bruts). En régime réel : déclaration 2031 + liasse fiscale simplifiée (2033). Le résultat est reporté en case 5KO (bénéfice) ou 5KF (déficit) sur votre 2042-C-PRO.

Les déficits BIC

Attention : les déficits BIC du LMNP ne sont pas imputables sur le revenu global (contrairement aux déficits fonciers). Ils sont reportables uniquement sur les bénéfices de même catégorie des 10 années suivantes.