Déficit foncier 2025 : comment déduire vos travaux de vos impôts
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes qui permet de réduire son revenu global grâce à l'immobilier. Voici comment l'utiliser correctement.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers bruts. Ce déficit peut alors s'imputer sur votre revenu global (salaires, pensions...) dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quelles charges sont déductibles ?
En régime réel foncier (formulaire 2044), vous pouvez déduire :
- Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
- Les intérêts d'emprunt (uniquement sur les revenus fonciers)
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- Les frais de gestion et d'administration
- Les primes d'assurance
- Les frais de procédure
Attention : les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Seuls les travaux visant à remettre le bien en état ou à améliorer son confort le sont.
Exemple chiffré
Vous avez un appartement loué générant 8 000 € de loyers bruts. Vous réalisez 15 000 € de travaux cette année :
- Déficit foncier : 15 000 - 8 000 = 7 000 €
- Ces 7 000 € s'imputent sur votre revenu global
- Si votre TMI est de 30% : économie d'impôt = 7 000 × 30% = 2 100 €
La règle du plafond rehaussé pour la rénovation énergétique
Depuis 2023, le plafond d'imputation sur le revenu global est temporairement porté à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique des logements loués. Cette mesure s'applique jusqu'en 2025.
Régime micro-foncier vs régime réel
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez choisir entre :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%, simple mais fixe
- Régime réel : déduction des charges réelles, obligatoire si vous avez des travaux importants
Le régime réel est quasi-systématiquement plus avantageux dès que vous avez des travaux significatifs.
Comment déclarer le déficit foncier ?
Le déficit foncier se déclare sur le formulaire 2044 (régime réel des revenus fonciers). Le résultat (positif ou négatif) est ensuite reporté sur votre déclaration principale 2042 en cases 4BA (bénéfice) ou 4BC (déficit imputable sur le revenu global).
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