Investissement locatif : régime réel ou micro-foncier, que choisir en 2025 ?

Les deux régimes d'imposition des revenus fonciers

Si vous louez un bien immobilier nu (non meublé), vos revenus fonciers sont imposés selon l'un de ces deux régimes :

Le micro-foncier

Accessible si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique automatiquement un abattement de 30% sur vos loyers, sans que vous ayez à justifier vos charges. Simple, mais rigide.

Le régime réel

Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, mais possible sur option en dessous. Vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.

Quand le régime réel est-il plus avantageux ?

Dès que vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers bruts. Cela arrive typiquement dans ces cas :

• Vous avez un prêt immobilier avec des intérêts élevés
• Vous réalisez des travaux d'entretien ou d'amélioration
• Vous avez des charges de copropriété importantes
• Votre taxe foncière est élevée

Comparaison chiffrée

Situation : 10 000 € de loyers bruts, 4 500 € de charges réelles (dont 2 000 € d'intérêts et 1 500 € de travaux)

Régime	Base imposable	Impôt (TMI 30%)
Micro-foncier (30%)	7 000 €	2 100 €
Régime réel	5 500 €	1 650 €
Économie	—	450 €/an

Attention à l'engagement sur 3 ans

Si vous optez pour le régime réel, vous y restez obligatoirement pendant 3 ans minimum. Cette option vaut donc la peine d'être réfléchie sur la durée, notamment si vous prévoyez des travaux dans les 2-3 prochaines années.

Comment déclarer en régime réel ?

En régime réel, vous remplissez le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour certains dispositifs). Le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur votre 2042.